新聞筆記
2016/11/19 - 'Drunken Brew' Of High House Prices, Debt Threatens Canada: CMHC (TORONTO)
2016/09/17 - 加拿大樓市隨時爆煲 (大公網)
2016/08/17 - 加拿大樓市正在重演歷史 看30年前泡沫如何破 (51.CA)
2016/08/15 - 加拿大樓市的瘋狂逼近「泡沫頂峰」？
2016/11/24 - 加拿大國民銀行房價指數與成交量(YoY)
2016/11/24 - 加拿大房貸利率，以某銀行為例
2016/11/19 - 'Drunken Brew' Of High House Prices, Debt Threatens Canada: CMHC (TORONTO)
[1] The head of Canada's federal housing agency says regulators should explore the possibility of raising the minimum down payment required on a home as a way of easing affordability and reducing risk to the financial system.
[2] "Politicians are tempted to help first-time homebuyers enter the market, but low down payments may be part of the problem, adding to affordability pressures and macro-economic vulnerabilities,'' said Evan Siddall, president and CEO of Canada Mortgage and Housing Corp. During a speech at the Bank of England's offices in London Friday, Siddall said that low minimum down payments fuel housing demand and lead to higher housing costs.
[3] Boosting the minimum down payment could help offset the effects of rock-bottom interest rates, which have encouraged borrowers to take on excessive mortgage debt, he added.
[4] "[Critics] don't mention that the Canadian system has not been stressed since the Great Depression. Further, they choose to ignore the strong academic support that loudly warns against the drunken brew of elevated house prices and an advanced credit cycle.'' — Evan Siddall, president and CEO, CMHC
[5] The federal government has introduced a number of measures aimed at curbing risk in the real estate market. Most recently, Finance Minister Bill Morneau announced that stress tests will be required for all insured mortgages to ensure that borrowers would still be able to make their mortgage payments if interest rates rise or their financial situations change. And last year, Ottawa raised the minimum down payment on the portion of a home worth over $500,000 to 10 per cent.
2016/09/17 - 加拿大樓市隨時爆煲 (大公網)
[1] 加拿大元兌美元將會進一步下跌，勢令樓價進一步推高。有經濟分析員警告，倘若加拿大樓市泡沫爆破，樓價將會大跌，溫哥華地區的跌幅更達一半，產生災難性影響。
[2] 分析認為，全球物業市場經過多年的大升後，現時的泡沫已正式爆破，尤以新加坡和溫哥華最為嚴重。
[3] 分析指出，被指為把新加坡和溫哥華等地的樓價推高至難以負擔的外國投資者，現正需要付上代價。外國投資者現時在很多地方購置物業均須繳稅，拖累當地樓價開始向下。而在這股跌浪中，較高級和較受歡迎地區的樓房受到最大的打擊。
2016/08/17 - 加拿大樓市正在重演歷史 看30年前泡沫如何破
[1] 國家銀行的統計數字顯示，7月份樓市仍然火燙，溫哥華的房價已經連續漲了18個月，近半年的月漲幅都超過2%，按年漲幅更是達到驚人的24.3%。這幾乎是多倫多房價漲幅的2倍，也是自1999年該統計開始以來的最大漲幅。雖然房屋銷量較去年有所下滑，但是溫哥華的房價仍然是個大泡沫，卑詩省政府出台15%土地轉讓稅，遏制外國買家在大溫地區買房，似乎還沒有起到明顯成效。
[2] 《環球郵報》經濟評論員Brain Miller指出，溫哥華樓市供應緊張，需求強勁，主要受到低利率和就業增長的影響，外國買家這個因素的影響有多少，還並不清楚。
[3] 《國家銀行》經濟師Marc Pinsonneault也在報告中指出，樓市並不單單是因為外國資本流入。
[4] 如果是海外資金尋求安全港和相對低廉的資產，尤其是在加元匯率低的情況下，一次性的附加稅未必就能阻擋這些資金的流入。「不要指望外國買家就此放棄溫哥華，掉頭轉向其他市場。同時，另一些資金並不豐裕的投資者被迫放棄買房，也不足以刺破這個房市泡沫。」
[5] 不過Miller認為，這個泡沫終究一定會破，因為一切虛高的資產價值都會回落，而且同樣的情況，過去已經發生過。
- 早在1980年代初，溫哥華地區的房價在按揭利率飆升後跌落懸崖--嚴重的經濟衰退迫使利率上升，1981年9月，五年期按揭利率達到21%的峰點，之後房價大幅回落。
- 1980年代中期，一波香港移民和其他來自亞洲的資金入市，又帶動房市回升。
- 有地產公司研究統計，1988年，外國投資者佔溫哥華房屋交易的30%以上，很多外國買家來自遠東地區，香港買家的需求十分強勁，尤其針對新建公寓樓。
- 1980年代中期以後的10年，溫哥華富人區的房價狂漲了300%。
[6] 大溫哥華區1977年至2016年房價走勢
[7] 到了1994年，泡沫開始破滅。當時的樓市受到各種因素的影響，包括移民人數減少以及利率上升。自1991年至1994年，溫哥華房價上漲了35%，五年期按揭利率從12%跌至7.25%。而在1994年中，利率又回升到兩位數。樓市崩盤，直到2001年才重新恢復元氣。Miller認為，目前即使外國買家撤離，低利率仍會讓樓市泡沫維持更長一段時間，因為經濟學先驅亞當史密斯（Adam Smith）早就說過，「土地的市場價格，無論在哪兒，都由利率來決定。」
2016/08/15 - 加拿大樓市的瘋狂逼近「泡沫頂峰」？
[1] 加拿大第六大商業銀行加拿大國民銀行（National Bank）12日公佈的數據顯示，7月年度綜合房價指數環比上漲2%，這是其自1999年開始統計以來的歷史第二大漲幅。
[2] 如果從同比來看，該指數也在大幅攀升，其同比漲幅達到10.92%，較6月10%的漲幅進一步擴大。該指數覆蓋的加拿大11個主要房地產市場中，有7個城市7月房價錄得增長。指數主要用來評估獨立屋二手房銷售價格的變化情況。
[3] 凱投宏觀（Capital Economics）首席北美經濟學家Paul Ashworth評價稱：房價加速上漲反映出，住房市場狂熱不僅發生在多倫多和溫哥華，而且還在其他城市蔓延。
[4] 加拿大房地產市場自全球金融危機以來一直受到有效支撐，其中一個重要原因是相對較低的借貸成本。不過，目前加拿大的房地產市場出現了嚴重的分化情況，原油重省的房價持續下滑，而多倫多和溫哥華等地的房價則不停上漲。
[5] 7月，溫哥華和多倫多房價漲幅分別為2.3%和3.1%。其中，溫哥華房價已連續上漲18個月，每月都刷新歷史最高記錄，已較去年7月大漲24.3%。其他九大城市房價平均環比上漲了0.6%。
[6] 大溫哥華地區正在對海外買家徵收15%的額外房產稅，以此試圖給房地產市場「降溫」。包括加拿大央行行長Stephen Poloz在內的一些經濟學家此前曾暗示，海外買家可能是推升房價的主力軍。
[7] 不管怎樣，Paul Ashworth認為，近期加拿大房地產協會公佈的房產成交與掛牌比率（ sales-to-listing ratio）表明，該國房地產市場的瘋狂已經「見頂」了：
- 整體來講，房地產市場的瘋狂可能逼近了峰值，過去數月房屋銷售量減少表明，房價上漲的步伐將會在稍晚一些時候開始變得溫和。
- 上述報導顯示，儘管溫哥華房價近期仍屢創新高，但7月的銷量同比下滑了19%。一些人認為，這是其所屬的B.C.省7月推出的15%海外買家額外房產稅的直接效果。
[8] 加拿大國民銀行高級經濟學家Marc Pinsonneault對此並不那麼肯定。他指出，供應仍無法完全滿足需求，加之當地強勁的僱傭增速，這兩大因素將繼續推升當地房價，「這可不僅僅是所謂的海外資本流入的故事。」
2016/11/24 - 加拿大國民銀行房價指數與成交量(YoY)
2016/11/24 - 加拿大房貸利率，以某銀行為例
